Venda casada e cláusulas abusivas ainda ameaçam compradores de imóveis no Brasil

Embora as construtoras e incorporadoras brasileiras tenham reduzido significativamente a prática de venda casada na comercialização de imóveis, a realidade ainda está longe de ser tranquila para quem busca o sonho da casa própria. Hoje, os principais abusos surgem na etapa de financiamento bancário, com exigências consideradas ilegais e cláusulas que comprometem o equilíbrio contratual.

Segundo levantamento da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), cerca de 18% dos contratos de imóveis analisados em 2024 apresentaram cláusulas abusivas. Os trechos mais problemáticos estão relacionados à rescisão contratual, cobrança de taxas e condições de financiamento.

A advogada Siglia Azevedo, mestre em sistemas de resolução de conflitos e referência em direito imobiliário, alerta para a prática de venda casada imposta por instituições financeiras. “É comum o banco condicionar a liberação do crédito à contratação de seguros ou serviços com empresas do próprio grupo financeiro. Caso o consumidor recuse, o financiamento simplesmente não avança”, explica. Segundo ela, essa exigência fere o direito à livre escolha garantido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e caracteriza venda casada nos termos do artigo 39 da lei.

Siglia observa que a imposição de assessoria jurídica vinculada não é mais comum em contratos com incorporadoras ou construtoras, mas que o foco dos abusos se deslocou para as exigências bancárias e para cláusulas que criam desequilíbrios no contrato.

Outro ponto crítico são as multas desproporcionais aplicadas ao comprador em caso de desistência. “Muitas vezes, essas penalidades são elevadas para o consumidor, enquanto o contrato concede maior flexibilidade à incorporadora em situações como atraso na entrega”, destaca. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou o entendimento de que obrigações unilaterais ou cláusulas abusivas em contratos de adesão devem ser interpretadas de forma restritiva e podem ser anuladas judicialmente.

A advogada recomenda que os compradores analisem cuidadosamente toda a documentação, incluindo os termos do financiamento bancário. “Não basta olhar apenas o contrato de compra e venda. É preciso entender o que o banco está exigindo e como isso impacta as decisões financeiras do comprador”, enfatiza.

Para quem já firmou contratos com cláusulas abusivas, Siglia orienta reunir toda a documentação e buscar orientação jurídica especializada. Ela também defende mais fiscalização por parte dos órgãos de defesa do consumidor e investimentos em educação jurídica para empoderar o comprador. “Adquirir um imóvel é uma decisão importante, e esse processo precisa respeitar os direitos do consumidor do início ao fim”, finaliza.